11月22日晚间，爆雷大半个月之后、由佳兆业集团担保的锦恒财富产品兑付方案终于出炉。

《兑付方案》表示，将按照到期时间的顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息。每月20日集中兑付锦恒财富产品当月到期的本金、利息及延期利息。

针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；针对投资人的利息，本金到期前不付息，随本金一起，本金到期的当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。

对于延期兑付的本金，按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。

佳兆业表示，2021年10月、11月已到期产品，已按本兑付方案于今日完成兑付。佳兆业集团有能力为投资人提供财富产品的后续兑付。目前，资产处置、可抵押资产梳理及抵押过户工作均在快速有序推进。

爆雷始末

尽管佳兆业只是担保方，而非锦恒财富的直接控股公司，但作为第一个爆雷的绿档房企，加之恒大、花样年、蓝光等房企接连爆雷在前，此事仍引发业内极大关注。

特别是有了恒大财富先例，

而与其他爆雷房企不同，佳兆业的反应速度很快，且态度颇为诚恳。

11月4日，理财产品逾期消息爆出。彼时，佳兆业集团通过锦恒财富布局总本金119.13亿元，预期到期的利息8.75亿元，合计127.88亿元，到期未兑付逾3亿元。

消息一出，佳兆业所有上市平台股价均因暴跌而紧急停牌，其中佳兆业集团股价跌15%，报1.01港元/股。

当晚，佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等管理层与投资人正面对面沟通、商议制定兑付方案，并现场征求投资人的意见。佳兆业集团董事局主席郭英成还电话连线现场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

佳兆业方面表示，今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，集团流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。

11月5日，就有华润置地等央企、国企洽谈介入佳兆业深圳部分旧改项目的消息传来。

此外，一份疑似佳兆业拟处置资产的清单显示，一共挑选深圳的18个项目，涵盖住宅、酒店、写字楼、购物中心、商业街等业态，包括南山东角头项目、福田东山小区、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、深圳金沙湾万豪酒店、金沙湾国际乐园等，面积合计144.72万平米，权益货值818.25亿元，融资余额203.83亿元，资产处置时间为2021年12月-2022年12月之间。

22日，在兑付方案出炉之后，有媒体援引知情人士表示，企业资产处置清单，由原来18个项目增加至25个项目，其中包含10个深圳旧改项目，保守货值估计将超一千亿。

不过，这份资产处置清单并未收到佳兆业方面的正面确认。

成也旧改，败也旧改？

事实上，相较于其他爆雷房企，佳兆业优势十分明显：土地储备足够多，且都是大多房企求而不得的优质旧改土储。

佳兆业自己在11月8日也曾发致歉声明称，集团总体资产价值大于负债，有足够可供处理的优质资产，为投资人提供财富产品的后续兑付。

这并不是一句空话。

且不论佳兆业历来有“旧改之王”的称号，在佳兆业去年年报中披露，企业仅在广州和深圳两地就拥有572.4万方土储。其中，深圳的旧改项目多达95个，货值6141亿元。这是令任何房企都垂涎三尺的数字。

不过，也有观点认为，佳兆业“成也旧改，败也旧改”。

一位上市房企高管向观察者网分析称，旧改之所以现在成为众多房企追捧对象，主要在于其超高的利润率，这在如今限地价、限房价的时代尤为重要，按照今年上半年首批集中供地的价格估算，招拍挂所获取的土储净利率普遍低于5%，甚至不少赔钱买卖。因此，拥有旧改土储成为房企在资产市场坚挺的本钱。

“但同时，旧改的弊端也十分明显，即开发周期长、回款慢。这在如今房企现金流普遍吃紧的背景下同样致命。而如今楼市遇冷，销售去化本就不佳，旧改比重较大的房企自然也要承受更大的流动性风险，此次佳兆业爆雷很大程度与此有关。而如果处置项目包含10个旧改的消息是真，的确可以很快出手，且卖出高价，极大地缓解企业流动性问题。”上述房企人士表示。

需要指出的是，佳兆业处置资产的决心和速度却是相当明确。

日前，佳兆业旗下控股公司广州市卓佳房地产开发有限公司的股权结构悄悄发生变更，由此前的广州市业兴投资发展有限公司100%持股，直接变更为平安信托有限责任公司持股100%。

这也是佳兆业目前被爆料的首个资产处置项目。虽不是旧改项目，亦不知具体转让金额，但被处置公司名下项目同样不俗。

公开资料显示，广州市卓佳房地产开发有限公司名下主要资产为广州南沙湾2020NJY-16地块。该地块为佳兆业2020 年11月30日竞得，报价 20.18亿元+配建12150平方米，扣除配建后楼面价达到22700元/平方米，属于南沙湾名动一时的地王项目。

如今历时一年，眼看到了开盘收获期，却忍着心痛将之变卖给平安，可见佳兆业流动性压力之大，亦可显示企业解决问题的诚意。

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