（文/张志峰 编辑/马媛媛）2022开年，全国房地产市场销售延续低迷态势。

2月以来，已有山东菏泽、江西赣州、河南驻马店等不少城市已经开始出台“降首付”等救市政策，以期为房地产整体市场止跌。

值得注意的是，这些“救市”城市多为三四线城市，或二线城市的非限购区域；相反，如北京、上海、深圳等热点城市的核心区域，楼市调控未有丝毫放松，“日光”现象仍然时有发生。

“救市”政策频出

3月1日，克而瑞研究中心发布2月新房销售排行榜，从数据来看，房地产市场信心尚未恢复，短期内房地产企业仍面临较大的销售压力。

从企业层面来看，2月份，百强房企实现权益销售金额3223亿元，环比1月下降21.5%，同比降幅接近48%，较2021年月均水平降低56.4%。

从不同城市来看，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。

其中，一线城市北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近。

24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。其中，8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。苏州、杭州等过去的房地产热门城市近乎停摆，成交皆创新低。南宁、东莞等市场下行压力加剧，成交同比跌幅超70%。

在此背景下，不少城市都从政策层面有所放松，最为引人注目的就是“降首付”。

自春节过后，山东菏泽率先打响“降首付”救市策略，部分银行将商业贷款首付比例下调至20%，随后江西赣州、河南驻马店等地纷纷跟进。而以南宁为代表的一些城市，则降低了公积金贷款的首付比例。

事实上，为了稳定楼市，各地都在“因城施策”。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涉及五大项19条，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面。

而此前不久，郑州还悄悄改善了持续压制二手房置换和改善需求释放的“20%差额税”。

有熟知当地楼市的分析人士向观察者网表示，过去郑州楼市上涨过快，为了限制流通，要求房屋置换需要缴纳买卖差额20%的税款，如今改成可在核定价1%与差价20%之间任选其一，其实是变相废除了差额税。

不过，上述人士认为，虽然此举是为了刺激楼市交易，但力度远远不足以扭转目前颓势，郑州等部分热点二线城市近几年对于房地产依赖过度，缺乏其他的产业作为支撑，所以楼市下行周期反而比其他热度较低城市下滑更为激烈。

除了政策层面之外，由于今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，房企普遍陷入流动性危机而不得不陷入“内卷”式降价，扬州、淮安等折扣力度低至8.5折，但对成交拉动效果依旧有限。

克而瑞研究中心也认为，楼市大环境持续转冷，品牌房企接连爆雷，叠加居民消费预期转淡，导致市场信心严重缺失。

近期政策层面虽然有所缓和，但就目前的市场情况而言，政策放松力度和形势与2008年及2014年不能同日而语，且远远达不到扭转市场颓势的作用，尤其是对于三四线成绩及弱二线城市，短期内市场信心和预期仍然不足，房地产市场下行压力仍然较大。

销售分化加剧

值得一提的是，在楼市总体下行的大背景下，部分热点城市的核心区域楼盘依旧供不应求，最为典型的当属“新房集中入市”制度下的上海。

克而瑞数据显示，上海2月新房市场热度惯性延续，总体成交量同比增长33%。其中，新开盘项目平均去化率接近60%，多楼盘触发积分摇号机制，核心地段仍“日光”。

有上海购房者向观察者网表示，目前在看的一些地段较好新盘，几乎都触发了积分，对于分数较低的外地购房者来说依旧一房难求。而造成这种结果的主要因素是一二手房价倒挂，“虽说投资买房前景大不如前，但对于‘倒挂房’而言，买到就是赚到，所以依然很抢手。”

不过，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，上海楼市依然保持正增长，主要跟新房集中供应制度有关，也就是说，非集中供应的月份，上海楼市销售额会很低。

严跃进还向观察者网指出，尽管楼市整体下滑，但分化也更加明显，核心城市核心区位的房屋抗跌性明显大幅优于三四线城市，这主要由供需关系决定。而集中供应制度可以让大批房源同时入市，尽可能覆盖到各个区域，因每个购房名额只能同时认筹一套房源，很大程度上就可以增加降低所谓“社保巨子”的影响，增加真正刚需客的购房机会。

对于房企而言，依托这些热门楼盘的超高去化速度，也可确保相关企业在行业“现金流保卫战”中处于优势地位。

例如，民营房企龙光，今年1-2月在上海连续推出龙光天境、龙光天曜两大项目，共超过1000套房源，认筹比最高达到300%，去化率均达到100%，瞬间为企业带来56亿元权益销售额，在上海房企销售排名中骤然跃居第2位，仅次于融创。

而排名第一的融创，1-2月几乎仅靠未来金融城一己之力，在上海的权益销售额就超过100亿元。

同样属于一线城市的北京和深圳，尽管总体来看近两月销售额始终处于下滑态势，但如北京的学府壹号院、圆明天颂，深圳的华润城、前海润峯府、榕江壹号院、鸿荣源博誉府等不少“网红盘”单月的销售额都在10-35亿元之间，丝毫不输去年上半年楼市巅峰时的火爆场面。

除了一线城市之外，二线城市比较“划算”的新盘也均有类似情况，如南京的长江华府、颐和源璟，合肥的建发美的珺和府单盘单月销售额超过10亿元。

国海证券研究所联席所长夏磊分析认为，不同于一线城市的投资需求，三四线城市由于疫情叠加烂尾担忧、三四线城市房价跌幅较大等因素，返乡置业的购房者观望情绪浓厚，但这并不意味着这类需求已经消失。

如今的三四线城市购房需求释放主要从两个方面，从购房能力看，三四线城市房屋购买难度与大城市相比偏低，叠加2021年下半年多数三四线城市调整了住房公积金贷款政策，降低了三四线城市置业门槛；从购房意愿看，随着高杠杆房企风险出清，地方政府三令五申“保交楼”，购房者的信心在不断修复。

不过，我国城市化发展也依循国际发展路径，近年来人口持续向一二线城市人口流入，三线城市基本维持平衡，四线城市则在持续净流出，这也将在很大程度上影响市场未来发展格局。经过这一轮市场调整后，三四线城市的居民购房将会更加理性，一些临时性的限购政策存在放宽空间，其它如金融信贷支持，购房补贴、打折等政策也会持续跟进。

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