（文/解红娟 编辑/马媛媛）一套房近亿元的万柳书院，被抵押了75套。

近日，京东拍卖平台资产推介出挂出一则不良债权转让项目--“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”正在招商中，处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京分公司。

债权基本情况显示，主债务人为北京赫华恒瑞房地产开发有限公司，截至2023年1月31日，该项目债权金额为46.95亿元，其中债权本金37.5亿元，到期日为2025年3月。中赫集团有限公司是共同债务人。债务人曾存在逾期等违约情形。

为管控债权风控措施，该项目以主债务人名下位于北京市海淀区万柳华府北街9号院（万柳书院）的住宅、商业服务用房以及车位作为抵押物；以赫华恒瑞100%股权设立股权他益权信托，为重组债务提供担保；中赫置地有限公司、中赫集团有限公司实际控制人周金辉及其配偶为提供连带责任保证。

对此，有接近中赫集团的相关人士向观察者网表示，据了解目前中国信达北分与中赫集团正在就抵押物处置等问题进行积极协商，或将于近期有新动作。

值得一提的是，万柳书院为北京市海淀区顶级豪宅，属于现房销售，已售房产已经正常交房和入住，目前抵押物中未售的住宅共75套。

以阿里法拍2022年5月14日拍卖成交价格来看，万柳书院北街9号院14号楼7层702房产建筑面积合计298.96平方米，成交价1.09亿元，折算下来每平方米约36.47万元；北街9号院4号楼5层2单元502房产，建筑面积合计256.4平方米，成交价0.76亿元，成交单价约29.62万元/平方米。

也就是说，这笔不良债权转让项目的背后，是75套近亿级北京顶级豪宅。

值得注意的是，按照46.95亿元的债权金额计算，75套房源平均每套售价0.63亿元，低于此前法拍成交价格，因而该债权转让项热度较高，截至目前吸引42名意向人，1万多次围观。

75套顶级豪宅从何而来？

万柳书院虽名声在外，但大多数人对其开发商中赫置地并不了解。

公开资料显示，中赫置地成立于2005年，是中赫集团旗下的全资子公司，后者业务涉及高端地产、商业开发和文旅体育等产业，于2017年控股了国内足坛传统豪门——北京国安足球俱乐部。

中赫置地开发的住宅项目虽然不多，但贵在精。2011年5月，中赫置地开发的钓鱼台7号院取得30万元/平米的最高预售均价，刷新了北京最贵住宅纪录，直至今日，钓鱼台项目在京城的地位仍不可撼动。

2012年7月，中赫置地看上了北京万柳地块项目，即万柳书院。资料显示，该地块处于海淀区万柳生态区内，拥有成熟的高档社区集中区域，紧挨颐和园、北接万柳27洞高尔夫俱乐部，与地铁站、大型商场更是一步之遥。

据人民日报报道，由于地段优势，该地块有可能将刷新北京土地市场单价“地王”的纪录，因而，为“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，北京国土局将万柳地块的拍卖日期推迟至7月10日，并计划设置价格上限，一旦到达政府规定的合理价格上限，将根据竞争地块上配建回购房的面积、体量、建设条件等方面的因素，决定地块最终归属。

此外，为了避免2010年几家央企一天之内在北京连拿三个“地王”的事件重演，人民日报直言，调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕并不合时宜。从而导致保利地产退出融创竞买联合体，万科、招商蛇口、中冶等企业虽出席竞拍现场但从未举牌。

最后，中赫置地经过46轮竞价、以“26.3亿元总价+16400平方米回购房面积拿下”的代价拿下该地块。同时，4.15万元/平方米的实际楼面价，也让该地块成为当时的“单价地王”。

为了匹配其地王身份，中赫置地在万柳书院的建设上也花了不少心思，其中最为业内熟知的无疑是“万柳的墙”，和“西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院”一起组成了北京豪宅市场的标杆项目。

值得注意的是，万柳书院于2015年1月7日首度入市，销售均价为14.5万元/平方米。不到一周时间，万柳书院再度开盘，均价就整体上涨1万元至15.5万元/平方米。不久后，就传出“万柳书院售罄、再无新房可售”的消息。

整个事件中最为吊诡的是，被抵押的75套豪宅从何而来？

有行业人士告诉观察者网，类似的情况其实不是孤例。像中赫置地这样不是上市公司的企业，因为缺少公开市场的融资机会，造血能力不足，会预留部分优质资产以备不时之需，抵押旗下房产也是一个正常的融资行为。且从时间来看，该项目到期日为2025年3月，并不存在违约。”

但有消息称，被抵押的75套豪宅早就卖出去了，只是受限于抵押不能网签。对此，观察者网向中赫置地方面确认，截至发稿，暂无回复。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师认为，开发商在所持有的房屋已经抵押的情况跟购房者签订的购房合同是合法有效的，通常来说按照合同约定，开发商在购房者支付房款后应当及时解除预先在房屋上设定的抵押并将房屋登记至购房者名下，且将房屋实际交付给购房者。“如果开发商因为自身的诸多原因，无法及时完全的履行上述义务，则购房者有权根据双方的合同追究开发商的违约责任。”

鞠秦仪进一步指出，如果开发商自身出现严重的资金问题，比如与出售的房屋相关的抵押融资就出现了问题，那么作为抵押物的房屋在拍卖处理后是需要优先清偿设定了抵押权的债务，这种情况下购房者往往就会面临向开发商追究责任而开发商却无力承担责任的困境，即“钱房两失”。

鞠秦仪提醒，当下复杂多变的房地产市场和不断出现问题的开发商企业，也要求购房者应当提高安全防范意识，在购房时对于开发商的资质、经营状况尽量了解和掌握，一旦出现了问题迹象也要及时维权。

跨界致资金压力倍增

“抵押原因一个是资产太重，一个是转型需要。”知情人士向观察者网表示，中赫置地在开发万柳书院后不久就有了转型“体育+地产”想法，从而在2017年投资国安俱乐部、2018年签约崇礼冬奥小镇，前者是需要巨大资金投入的PPP项目，后者是不断“烧钱”的知名足球俱乐部。

据中赫集团官方新闻显示，2018年5月，中赫、太舞和首旅组成的联合体中选太子城小镇项目，该项目预计总投资200亿元，将打造以京张高铁崇礼支线太子城站为核心的国际化四季度假小镇。

值得注意的是，中赫集团拥有此项目70%的股份。以此推算，中赫集团预计投入资金140亿元。若单纯依靠自有资金开发建设，对中赫集团而言挑战极大，更何况还需将资金源源不断的投入球队。

也就是说，包括抵押万柳书院在内的所得资金，中赫置地极有可能用到了“体育+地产”项目上。

上述人士进一步表示，“其实中赫置地跨界‘体育+地产’之初的政策很好，包括3亿人上冰雪在内的号召都对项目产生了很多利好。但受疫情因素影响，北京和河北两地通车受阻，导致滑雪市场热度不达预期。”

据观察者网此前报道，2022年春节七天，北大湖滑雪度假区共接待游客4.94万人次，同比增长174%，实现收入2144.57万元，同比增长265%。据此计算，北大湖滑雪度假区单天实现收入306.37万元。

在雪季长达4个月、客流非常理想的情况下，北大湖滑雪度假区一个雪季可以实现营收3.68亿元。但与动辄几十上百亿的投入相比，冰雪产业收回投资成本的时间相对漫长，中赫置地置地亦是如此。

不仅如此，2020年底，中赫集团还中标了北京工人体育场改造复建政府与社会资本合作（PPP）项目，虽有利于中赫集团进一步转型，但无形中资金压力倍增。

“中赫集团原并未打算全资入股国安俱乐部。”据上述知情人士介绍，受球队中性名政策影响，中赫集团才于2021年6月从中信国安手中拿下北京国安俱乐部36%股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。

或许正因如此，囊中羞涩的中赫集团成了被执行5亿的“老赖”。据企查查APP显示，2023年1月4日，因有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，北京国安足球俱乐部有限责任公司、中赫集团有限公司、中赫置地有限公司、中赫置地投资控股有限公司等新增2则失信被执行人（老赖）信息，执行法院为北京市海淀区人民法院。两案件均于去年10月被强制执行，执行标的共计5亿元。