（文/张志峰 编辑/马媛媛）2023年上海两会期间，上海市政协委员、克而瑞集团董事长丁祖昱针对目前新房市场和土地市场遇冷问题建言献策。

目前的新房市场现状是，新建商品住房销售困难，特别是远郊的项目更难卖，大家都选择二手房，因为是现房；其次，期房工期也特别长，开发企业资金和建筑业产能不足，实际长期占用购房客户的房款；第三，竣工交付质量问题频出，交房即维权成为常态，后续的这个质量问题也是困扰大家的一个核心问题。

这些现状暴露出多个项目因资金问题停滞、交付质量堪忧等问题。

丁祖昱指出，一是因企业爆雷、销售低迷等负面影响，很多项目实则已经无法实现正常交付。一部分项目因资金被挪用，因而进入停滞期；还有很多项目仍需要通过后续销售来完成建安费用的资金筹措。

二是即便部分项目进入交付期，但保量不保质的问题依旧突出，譬如部分刚刚交付的新建住宅项目，被曝出存在墙面渗水、窗玻璃开裂、瓷砖空鼓等质量问题，同时还存在燃气不通、电视信号不通、业主暂时不能落户等“配套欠缺”，令期盼新家已久的业主们大失所望。再如某项目在质量缺陷未得有效整改、未通过联合验收的情况下仍向业主发出《收楼通知书》，经政府部门督促后，临时口头调整为预验房，多次引发业主上访维权事件，造成恶劣影响等。

针对这些现状，丁祖昱建议，由此前首付款缴纳完毕便办理按揭贷款模式逐步调整为开发商交房后再办理贷款。好处在于一方面可以倒逼企业加快施工进度；另一方面，现房办理贷款可以最大限度保障购房者权益，若存在产品质量问题，可以及时发现并进行相应调整，同时科督促房企加强对产品力的关注，促进良性竞争。第三方面，购房消费者的信心和预期也会向好，购房支付力也会更强。

除了新房市场之外，丁祖昱认为，土地市场配建公租房或自持比例的要求同样已经不合时宜。

近年来，上海不遗余力贯彻落实中央“租售并举”房地产基本制度，在2012年《上海市人民政府办公厅关于进一步加强本市保障性安居工程建设和管理的意见》中提及新出让商品住宅用地项目中按照不低于5%的比例配建保障性住房；2016年5月周浦镇西社区PDPO-1001单元A-03-11地块出让，该幅地块规定有15%的建筑面积需自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。而后上海宅地出让或多或少都有配建公租房或自持比例的要求。

这一土地出让条件变化的确对发展租赁市场、解决租赁用地供给起到了积极作用。但当前，上海土地出让降温、租赁供应过大致运营困难等问题显现。丁祖昱认为，可阶段调整优化不合时宜的土地出让规定，盘活空置存量房屋解决租赁房源供给一举两得。

从数据来看，上海房地产开发土地出让市场已然降温。2023年土拍第四批次溢价率仅为3.8%，触顶率仅为29%，参拍企业个数32家，都与前三批次存在较大差距。

同时，企业自持租赁房源运营困难重重：一方面租金回报率偏低，对企业现金流形成严峻考验，上海2023年租金回报率仅为1.81%，与全球其他大都市租金回报率3%以上对比有较大差距。另一方面轻资产模式规模增长受限，TOP30企业轻资产模式开业规模占比呈下降趋势，上海新建保租房第三方运营仅占5%。房企若采取一体化自营模式也意味着将要占用大量资金。

为了保障土地市场稳定、提升房企拿地积极性，同时保障房企现金流健康，丁祖昱建议，可取消关于土地出让中配建5%公租房和15%自持比例的相关要求。

而对于租赁市场的有效房源供给问题，丁祖昱认为，可从土地出让金中提取一部分作为保障房和保租房基金，改为实物配建为货币化的基金安排。

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