近日接连召开的中央财经领导小组会议、中央经济工作会议、中央城市工作会议，从总书记到总理，都展现出推动楼市去库存的坚定决心。无论是政府，还是普通购房者，以规避风险为前提的去库存已成为共识。不过，这一轮房价到底该怎么降，还要理性讨论。

今日（24日）《人民日报》发文《去库存，房价能降多少》，《人民日报 海外版》旗下微信公号“侠客岛”也于昨日发文《政府决定“去库存”，但幻想房价大跌不现实》讨论房市走向。

这一轮房价到底该怎么降，还要理性讨论。

以下为文章原文。

去库存，房价能降多少

记者 商 旸 刘 念 齐志明 胡雅婷

一提房子，大家最关心房价。中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。那么在去库存的过程中，房价能否下降，能下降多少？

一问

农民工买房对去库存有何效果

理论上10%的农民工市民化就能消化库存，关键要看政府的支持力度

记者：进城农民工大概有多少潜在购房需求？

清华大学房地产研究所所长刘洪玉：国家统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，折合约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。从这些数据中可以看出，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

然而，农民工就业地和其可以买得起的住房所在的地方，往往是分开的。比如90个重点城市的住房，往往都是农民工难以支付得起的住房，而他们支付得起的住房往往分布在县级市、县城或建制镇，这就大大增加了靠农民工去库存的难度。

海南省房地产中介行业协会会长、海南录德房地产股份有限公司董事长邱廷录：从长期来看，农民工群体有购房需求，这部分流动人口是未来购房的主力人群。至于有多少能转化成有效需求，还要看政府出台什么样的政策，支持力度有多大。

记者：以目前的房价水平看，如何支持才能让农民工付得起首付款？

刘洪玉：让农民工进入商品住宅市场买房，支付有困难。做个测算：当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。

据国务院农民工工作领导小组办公室2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担也挺大。

从这个意义上来说，要让农民工在城市能够买得起或租得起房，必须要有政府的补贴。比如让农民工可以购买和租住保障性住房、对购房家庭给予金融支持和税收优惠，还可以采用租买混合的共有产权模式。要能够做到这些，必须要对现有的城镇住房制度进行改革，为政府给新落户农民工进行各种形式的补贴提供政策依据。

邱廷录：近几年我国农民工收入大幅度提升。就拿打零工来说吧，在二、三线城市打一天工都能赚200元以上，一线城市会更高。而本科毕业生在二、三线城市工作两三年后，月工资也仅达到3000元左右。所以，只要农民工肯吃苦，收入并不是大问题。以一线城市的收入去三、四线城市买房，大部分农民工支付首付款问题不大，但也不可能所有人均能买得起房，总会有一部分人群是选择租房的。

记者：让农民工形成真正的购房能力，还应配套哪些措施？

刘洪玉：促进农民工市民化，更多的是从促进城镇化发展、提高城镇化质量的角度看的。一个农民工家庭，如果有了稳定的就业和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服务，就具备了成为真正的市民的条件，就产生了比较可靠的住房需求。

如果能够在政策支持下实现购买或租住住房，就会对消化库存、带动住房建设和投资有帮助。但如果仅仅是为了消化房地产库存来实现市民化，即在政策性住房金融支持下买房的同时，实现市民化，则会存在潜在金融风险。

国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任牛犁：现在去库存的关键是要把农民工培育成新市民，让他们成为购房主力，这就要把他们纳入到很多政策体系当中，比如公租房、保障房等。同时，应该把房地产去库存同城镇化户籍改革结合起来。此外，还得让开发商降价，让房价合理回归。这样，面积小的、地段远一些的，新市民就能负担得起了。

二问

降低商品房价格，政府能做啥

降房价有可能实现，政府应采取激励政策，并压缩税费、交易成本

记者：降房价，政府可以采取哪些措施？

刘洪玉：降低商品住房价格是有可能实现的，尤其是在三、四线城市。政府为了降低市场风险，可以采取必要的激励政策，或者是团购保障性住房的做法，鼓励开发商主动降价。当然，房地产市场上还有一个非常重要的特点，人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们担心后悔很少会出手购买。因此，政府和社会各界，还要尽量维持一个相对稳定的市场环境，以利于人们做出理性的购买决策。

牛犁：降房价，最简单的，是把地价压下去。但是，这涉及各级政府的土地财政收入。今年土地出让金已经下降了30%多，压力已经很大。如果再降价卖地，那真是雪上加霜，所以这不太现实。

不过，相关税费、各环节的图章，现在还是很多的。不光是制造企业，相关服务领域也应该简政放权，降低这些交易成本。

我所了解到的，建一个房子，除了消防、安全这些好理解的图章要盖，就连文化、体育这些部门的图章也要盖，有时候没有100多个图章，你这房就甭想卖出去。这个意思就是，要么你得给这些部门送房子，要么人家买房子的时候你得照顾，这里面交易成本的负担是非常大的。所以说，税费、交易成本这些，是最有压缩空间的。

三问

让房地产商割肉，他们情愿吗

企业主动降价比较少见，兼并重组有利于降价空间的出现

刘洪玉：从过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力（如流动性压力）作用下，或在外部市场竞争压力下，才有可能实现主动降价。

邱廷录：一、二线，三、四线城市面临的问题不同，开发商应采取的策略也应不同。如海南的房产销售，客户70%以上是面向全国30个省市的，涉及面之广使得没有任何一家开发商企业通过自身建立的销售网络能满足销售需要，必须由政府牵头加大政府房地产销售行业的投入，通过销售行业协会协调规范，才能完成海南房地产去库存工作。

降低商品房价格是比较难的，商品房销售是市场行为，目前销售不动的开发商企业，能降的价格在这之前基本都降到了自己所承受的底线了，销售不好的开发商企业不会坐等政府来救他们。

因此，降低房价可能有3种情况：第一，企业自身降价，但是空间并不是很大；第二，政府应发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间；第三，行业破坏性的降价，也就是说，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。

此外，企业兼并重组是一个很好解决房地产去库存的办法。当下出现房子滞销的企业基本有两种，一种是企业规模比较小，开发成本较高。另一种是企业产品没有品牌附加值，房子卖了很低的价还没有人买。通过大企业兼并一些小企业，并不一定要降价，就可以消化掉现有库存，确实需要降价的通过降低成本规模化开发，也有了降价空间。

翻页为“侠客岛”文章原文。

政府决定“去库存”，但幻想房价大跌不现实

子渡金影

“今有广厦千万间，压得房地产商尽苦脸，风雨不动安如山”.......如果唐朝“愤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋为秋风所破歌》，就要被写成《楼市为库存所困歌》了。

中国究竟有多少房子？恐怕没人说得清。但是买不起房子的岛叔们最近对这样一组数据还是有些耿耿于怀：截至2015年11月，全国房地产已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米。如果按照过去三年平均销售速度来计算，消化这些库存至少需要5年。

楼市之困

一边是买不起房子的年轻人，另一边则是大量空置的房屋。中国楼市这种冰山与火焰的并存，让人仿佛置身于山城重庆的轨道交通，谁也不知道自己乘坐的究竟是轻轨还是地铁。

如果一个市场不能让供需双方充分对接进而将商品基本出清，那这个市场一定是有什么问题。

从宏观来看，经济周期与人口周期对楼市的影响已经开始叠加。作为比较容易发展的产业，房地产及其相关的钢铁、水泥、玻璃、工程机械等等行业在前一轮经济增长中可谓“表现神勇”，成为了过去三十多年拉动经济的主要动力。

不过，人无千日好，花无百日红，任何一个产业或经济体都不可能永远高速增长。人们居住条件不断改善，作为传统经济动力的房地产却迎来了周期性衰减。另一项数据显示，我国15—59岁的居民人口在2012年出现首次下降，这意味着可预见的“刚需”人群将会减少。

照理说，该开发的都开发了，人口老龄化又步步逼近，可为啥很多人还是“为房所困”呢？这就涉及到楼市的结构问题了，因为房地产市场的区域差别非常大，不同地区房产之间的替代性很弱。这就好比有人饿了，如果他一时找不到山东煎饼，还可以就近吃天津煎饼充饥；但是如果他想在北京安家却又嫌房价贵，那么即使鄂尔多斯的房价便宜，也帮不上他什么忙。

事实上，买不起房主要集中在北、上、广、深等大城市，三四线城市则是库存高企，而大量的年轻人却依旧涌向一线城市。这种集体理性丧失的背后，其实是个体理性的彰显。

因为对正处在大有作为年华的年轻人而言，一线城市有着太多的诱惑：丰富的公共资源、多元的就业机会、较大的职业发展空间，最重要的一点——相比三四线城市和农村而言，一线城市的社会竞争机制更加公平，毕竟想在北上广深“拼爹”可不是件容易的事。

可以说，当不同地区之间的经济发展差异、公共服务差异、社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的流动决策中得到体现时，房地产市场也就继承了这种不均衡。

降价之难

去库存、去库存、去库存！重要的事情说三遍。今年下半年以来，从总书记到总理，从中央财经领导小组第十一次会议到一年一度的中央经济工作会议，都展现出推动楼市去库存的坚定决心。

说到这，市场化意识较强的岛友可能会问：按照价格越低需求越大的市场规律，既然房价高、库存大，那么开发商为什么不降价促销以消化存量房呢？

岛叔觉得，让开发商简单降价就能解决问题的想法有些简单。

一方面，就像营业收入不等于净利润，开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发成本。举例来说，如果开发商看上一块地，想开发一个新的楼盘，那么它就需要向政府交纳土地出让金（通常在很大程度上影响了房价），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安置补偿费。在施工时，还有前期工程费、建安工程费、公共配套设施费等等支出，如果向银行贷款还要拿出利息成本。

数据显示，在公布三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下，一些房企转行做体育，一些房企试水互联网金融，还有一些房企玩起了石墨烯。

另一方面，政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。岛叔认为这里面有三大原因：

其一，中国经济正处于新旧动力转换的关键期，房地产行业及其上下游的产业链依然是稳定经济增长及就业的一个“大块头”，如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局，因为这样“去库存”显然是没有赢家的。

其二，中国城镇化正处于中后期，很多地方软硬件基础设施建设及公共服务的提升还有赖于政府财政实力支持，如果房价过快下跌造成政府财力吃紧，则无疑不利于公共服务均等化的进行，这也无助于缓解前面说道的区域不均衡这一楼市的根本性结构问题。（正常的良性循环是：政府投资——＞基础设施提高——＞房价上升——＞政府财政收入增加——＞政府投资）

其三，房地产商及其上下游企业从银行借了不少钱，作为“房奴”的岛鞭和岛主也因为买房欠了债，如果房价大幅下挫，则银行呆坏账势必激增，从而引发债务危机，甚至是系统性金融风险。

那么房价就不降了吗？中央经济工作会议是这么说的：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。”

可见，决策者的态度很鲜明，即：库存需化解，房价应该降，但不能让其断崖式下跌。政府、房地产企业都要按市场规律办事，政府负责确保稳定的外部经济和政策环境，而房地产企业则要顺应需求，并为自己的市场行为负责。换句话说，无法处理高库存的房企自然会面临着其它房企兼并重组的命运。

治本之策

正如前文分析的那样，中国楼市的问题其实牵扯甚广，远非“供需决定价格”这一模型所能解释。因此，在去库存上面，除了适当降低房价，中央在最近还提出了不少的治本之策。

比如，中央说“要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”其本质就是要通过户籍制度改革破除对农民工市民化的限制，使更多农民能够过上城市生活。（发改委今天就说，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户的方案。）

再比如，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”的提法，则打开了使用“共有产权”、“融资租赁”等模式帮助房地产去库存的空间，让房屋这一重要的生产要素得以充分利用，避免土地资源浪费。

而时隔37年后再次召开的中央城市工作会议则指出，“要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。”这样的论述显然是瞅准了“城市治理”这一不同地区房地产分化的基层制度原因，希望通过抹平不同城市之间的“制度”差距，让更多城市能够提高对北上广深的替代性。

对中国而言，房地产去库存是一盘很大的棋，它关乎着社会财富的分配，关乎着年轻人的创造力是被释放还是被压垮，关乎着中国经济新旧动力能否顺利转换，甚至关乎着全面二孩政策效果的发挥。